Se você acabou de colocar seu imóvel na gestão da Hosppedar, é natural ter uma pergunta rondando a cabeça: como o preço da diária é definido? E talvez venha junto uma ponta de preocupação ao ver a diária mudar de um dia para o outro. Este texto existe para te tranquilizar e mostrar, com transparência, o que acontece por trás de cada valor.

A primeira coisa que queremos deixar clara é esta: a precificação é uma das partes onde mais concentramos trabalho, esforço e dedicação. Não é um detalhe da operação. É o coração dela.

O preço não sai da nossa cabeça. Quem manda é o mercado

Nós não definimos preço no cara ou coroa, nem no achismo, nem no que gostaríamos de cobrar. Quem dita o valor é o mercado, e o nosso papel é ler esse mercado com precisão e traduzir essa leitura no melhor preço possível para o seu imóvel, todos os dias.

Para isso, usamos sistemas especializados que fazem análises diárias do mercado de aluguel por temporada. É uma combinação de ciência de dados e análise de concorrência trabalhando de forma contínua, para que a sua acomodação nunca fique cara demais a ponto de espantar reservas, nem barata demais a ponto de deixar dinheiro na mesa.

Primeiro passo: o valor base

Tudo começa com a definição de um valor base para a sua acomodação.

Esse valor nasce da análise da concorrência, ou seja, de quanto imóveis semelhantes ao seu estão sendo cobrados na mesma região. Mas não paramos aí. Ajustamos esse valor de acordo com as características específicas da sua acomodação: as amenidades que ela oferece, o nível de conforto e os itens diferenciais que a tornam única. Uma unidade com piscina no rooftop, vista para o mar ou uma área externa especial não é precificada como uma unidade comum, porque ela não é comum.

O valor base, portanto, já parte de um lugar justo: o que o mercado pratica, ajustado pelo que só a sua acomodação tem.

Segundo passo: os ajustes diários

Definido o valor base, começa o trabalho mais fino, que acontece dia após dia. O preço de cada data é ajustado considerando uma série de fatores que se movem o tempo todo. Entre eles:

A sazonalidade, que reconhece os períodos de alta e de baixa ao longo do ano. O fator de demanda, que capta o aquecimento ou o esfriamento da procura em tempo real. Os ajustes para reservas distantes, que tratam de forma diferente uma diária para daqui a seis meses e uma para a semana que vem. Os feriados, todos já mapeados no nosso sistema, para que nenhuma data de alta procura passe despercebida.

Cuidamos também dos chamados dias órfãos, aquelas datas soltas entre duas reservas que, sem atenção, ficariam vazias. Aplicamos descontos inteligentes para reservas de última hora, aproveitando a chance de ocupar uma data que se aproxima. Fazemos ajustes quando um anúncio está com poucas reservas, para ganhar tração e visibilidade. E consideramos ainda a ocupação atual e a duração da estadia, porque uma reserva de uma noite e uma de duas semanas pedem estratégias diferentes.

Cada um desses fatores é uma engrenagem. Juntos, eles fazem o preço da sua acomodação se mover na direção certa, o tempo todo.

Por que a diária muda de um dia para o outro

Quando você vê o preço da sua acomodação variar, isso não é instabilidade. É exatamente o trabalho acontecendo. O mercado é dinâmico, e um preço parado seria um preço errado na maior parte do ano.

Uma diária fixa perde receita na alta, quando poderia cobrar mais, e perde ocupação na baixa, quando precisaria ser mais competitiva. A variação que você observa é o que garante que o seu imóvel esteja sempre no ponto ideal entre boa ocupação e boa receita.

O placar certo é o RevPAR em 12 meses

Existe um ponto que muda completamente a forma de enxergar tudo isso, e é o mais importante deste texto. O número que realmente importa não é a diária de um dia específico, nem a ocupação de uma semana isolada. É o RevPAR ao longo de doze meses.

O RevPAR é a receita por unidade disponível, a métrica que combina diária e ocupação em um só indicador. Ele responde à única pergunta que de fato pesa no seu bolso: quanto o seu imóvel gerou de receita no total, considerando não só quanto se cobrou por noite, mas também quantas noites foram efetivamente vendidas. Uma ocupação altíssima com diária baixa pode render menos que uma ocupação equilibrada com diária bem calibrada. Por isso a gente não persegue ocupação a qualquer custo, e sim o melhor RevPAR possível.

E isso se enxerga no tempo certo: o ciclo completo de doze meses. Um mês de baixa, uma semana mais fraca ou uma diária que caiu numa data específica não dizem quase nada sozinhos. O que conta é como a alta, a baixa, os feriados e a média temporada se somam ao longo do ano inteiro. É nessa janela que o trabalho de precificação mostra o seu verdadeiro resultado.

Se quiser entender melhor por que a ocupação alta sozinha pode enganar e por que o RevPAR é o número que importa, vale a leitura deste artigo: RevPAR: por que taxa de ocupação alta não significa mais dinheiro no seu bolso.

O que você ganha com isso

No fim, todo esse trabalho tem um único objetivo: extrair o melhor RevPAR possível do seu imóvel ao longo dos doze meses. Mais reservas nos períodos certos, melhor diária quando a demanda permite, e menos datas vazias.

Você não precisa acompanhar cada ajuste nem se preocupar com cada variação. Essa é a nossa parte, e é uma parte que levamos muito a sério. Pode confiar que, por trás de cada preço, existe análise de mercado, dados e dedicação trabalhando pelo seu imóvel.

Qualquer dúvida sobre a precificação da sua acomodação, estamos por aqui.