Se você tem um imóvel em aluguel por temporada ou está pensando em investir nesse mercado, provavelmente já se deparou com manchetes alarmantes sobre a reforma tributária. “Aumento de 44% nos impostos”, “equiparação com hotéis”, “locação de temporada ficou mais cara”. A maioria dessas manchetes pega um dado isolado, tira de contexto e gera um pânico que, na maior parte dos casos, não tem base real para quem é proprietário pessoa física.

A gente foi ao STR Summit 2026, o maior evento de aluguel por temporada do Brasil, e ouviu diretamente de advogados especialistas em direito imobiliário o que de fato muda, o que não muda e o que ainda está sendo regulamentado. Esse post é um resumo direto do que aprendemos.

O Que É a Reforma Tributária e Por Que Ela Afeta o Aluguel por Temporada

A reforma tributária em andamento no Brasil está substituindo vários tributos por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Juntos, eles funcionam como o IVA que existe em muitos países, com uma lógica de crédito e compensação que muda bastante a forma de calcular o imposto efetivo.

Para o mercado de aluguel por temporada, houve uma mudança importante no texto: a equiparação com o setor hoteleiro. Na prática, isso significa que a locação de curta duração passou a ter uma alíquota de redução menor do que o aluguel residencial tradicional. O aluguel residencial tem redução de 70%, chegando a cerca de 8% de IBS/CBS. O aluguel por temporada, equiparado à hotelaria, tem redução de 40%, chegando a cerca de 16%.

É daí que vem a conta dos 44% que circulou na imprensa. Some a alíquota máxima do IR de pessoa física, que é 27,5%, com esses 16% de IBS/CBS e você chega perto disso. O problema é que essa conta está errada para a maioria absoluta dos proprietários.

Para a Maioria dos Proprietários, Não Muda Nada

Esse foi o ponto mais importante da conversa com os especialistas no evento e precisa ser dito com clareza.

Se você é pessoa física, tem até 3 imóveis e sua receita anual com aluguel fica abaixo de R$ 240.000, você não se torna contribuinte de IBS/CBS. Ponto. Você continua sendo tributado pela tabela progressiva do imposto de renda, exatamente como sempre foi. A reforma tributária, nesse caso, não muda nada para você agora.

Isso foi confirmado por uma lei complementar publicada no início de 2026, que acabou com um mal-entendido que havia no mercado. Houve um período em que se interpretava que para locação por temporada bastava ter um imóvel para ser contribuinte. Essa interpretação estava errada e foi corrigida formalmente.

Para você ter uma referência prática, R$ 240.000 de receita anual equivale a R$ 20.000 por mês de faturamento bruto com aluguel. A maioria dos proprietários que têm um, dois ou três imóveis em João Pessoa e Cabedelo fica bem abaixo disso.

Quando a Reforma Tributária Começa a Importar

Se você está acima dos limites de 3 imóveis ou R$ 240.000 de receita anual, aí sim vale fazer uma análise mais cuidadosa com um especialista tributário.

O ponto central aqui é o sistema de créditos que a reforma prevê. A lógica é a seguinte: toda vez que você gasta com serviços relacionados ao imóvel, como reforma, manutenção, limpeza, lavanderia ou qualquer outro insumo, você gera crédito de IBS/CBS que pode ser compensado na hora de pagar o tributo sobre a sua receita. Isso é o que se chama de neutralidade tributária.

Na prática, um proprietário ou empresa bem organizada, que registra todas as despesas corretamente, pode reduzir bastante a carga efetiva. A alíquota de 16% na teoria pode ser bem menor na prática, dependendo do volume de despesas dedutíveis que a operação gerar.

Essa lógica também muda o incentivo para quem está pensando em estruturar a operação em pessoa jurídica. Com a reforma, fazer a gestão dos créditos passa a ser estratégico. Holding familiar simples sem estrutura de crédito deixa de fazer tanto sentido. Uma empresa que registra bem suas despesas e aproveita os créditos pode ter uma carga efetiva significativamente menor.

Vale reforçar: a regulamentação completa da reforma ainda está sendo construída. Muito ainda vai mudar nos detalhes, e por isso a recomendação é acompanhar com alguém especializado à medida que as regras forem sendo publicadas.

A Equiparação com a Hotelaria: Risco ou Oportunidade?

A equiparação do aluguel por temporada com o setor hoteleiro foi uma demanda antiga dos hotéis, que argumentavam que a competição tributária era desigual. O argumento foi aceito na reforma e agora os dois segmentos estão na mesma base.

Do ponto de vista do proprietário individual que está abaixo dos limites, isso não muda nada no curto prazo. Do ponto de vista do mercado como um todo, existe uma leitura positiva que vale considerar.

Quando os segmentos estão na mesma base tributária, a competição passa a ser de qualidade e eficiência operacional, não de arbitragem fiscal. E nessa competição, imóveis bem geridos em plataformas como Airbnb e Booking.com, com boa reputação, atendimento profissional e operação organizada, têm vantagem clara. A profissionalização do setor, que já estava acontecendo, deve se acelerar.

O Que Fazer Agora

Se você tem até 3 imóveis e fatura menos de R$ 240.000 por ano com aluguel: não precisa fazer nada diferente agora. Continue acompanhando as publicações da reforma à medida que saem, mas não tome nenhuma decisão baseada nas manchetes.

Se você está acima dos limites ou planejando escalar sua carteira de imóveis: é o momento de conversar com um advogado tributarista especializado em direito imobiliário. A estruturação correta da operação, seja em pessoa jurídica ou com gestão de créditos, pode fazer diferença relevante no resultado líquido.

E independente do seu perfil: tenha uma gestora de confiança cuidando do seu imóvel. A reforma tributária é uma das variáveis do mercado. As outras, como ocupação, diária média, reputação nas plataformas e qualidade operacional, são as que determinam o resultado no dia a dia. E é nisso que a Hosppedar trabalha.

Em Resumo

A reforma tributária trouxe complexidade para o mercado imobiliário de aluguel por temporada, mas essa complexidade afeta principalmente quem opera em escala maior ou em pessoa jurídica. Para o proprietário pessoa física com até 3 imóveis e receita abaixo de R$ 240.000 anuais, a mensagem é simples: por enquanto, não muda nada.

O mercado de aluguel por temporada em João Pessoa e no Brasil segue crescendo. O que vai definir quem prospera nesse cenário não é a carga tributária. É a qualidade da gestão.

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A Hosppedar é uma empresa de gestão de aluguel por temporada em João Pessoa e Cabedelo, com mais de 100 imóveis sob gestão. Cuidamos de tudo, da publicação nos canais ao check-out, para que o seu imóvel entregue o melhor resultado possível.

Tem dúvidas sobre como a reforma tributária pode afetar o seu imóvel especificamente? Fala com a gente.